Lộ diện phân khúc 'bứt tốc' ở thị trường bất động sản phía Nam bất chấp nguồn cung tăng mạnh

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2026 diễn ra mới đây, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết thị trường căn hộ TP. HCM hiện nay tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá trong quý IV.

Theo đó, mức giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 90 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm 2024. Ở thị trường thứ cấp, mức giá cũng nhích lên 64 triệu đồng/m2, tương đương tăng 18%.

Đà tăng này không chỉ diễn ra tại TP. HCM cũ mà còn lan sang các khu vực lân cận.

Tại khu vực Bình Dương cũ, giá căn hộ mở bán tăng khoảng 10%, Đồng Nai tăng 12%, trong khi Long An sau sáp nhập vào Tây Ninh ghi nhận mức tăng đột biến lên tới 45%. Giá thứ cấp tại những địa phương này đồng loạt tăng thêm 13-15%.

Theo CBRE, nguồn cung mới tại 5 địa phương trọng điểm phía Nam đã hồi phục sau thời gian dài trầm lắng, đạt gần 26.000 sản phẩm, gấp đôi năm 2024.

Nguồn cung căn hộ ở khu vực lân cận TP. HCM cũ tăng mạnh. (Ảnh: Internet)

Bình Dương (cũ) dẫn đầu với 15.800 căn hộ, tiếp theo là Tây Ninh với 2.000 căn, Đồng Nai 600 căn, còn TP. HCM (cũ) ghi nhận khoảng 7.600 căn, tăng 50% so với năm trước.

Tuy nhiên, báo VnExpress cho biết, theo nhận định của bà Dung, việc giá không hạ nhiệt xuất phát từ cơ cấu nguồn cung khi phần lớn giỏ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng TP. HCM (cũ), 90% sản phẩm mở bán năm nay nằm ở hai phân khúc này. Tại Bình Dương (cũ), tỷ lệ đạt khoảng 60%. Ở Long An trước đây, hàng loạt dự án mở bán với giá 40-60 triệu đồng/m2 đã đẩy mặt bằng chung tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn.

Số liệu từ VARS cho thấy 9 tháng qua, thị trường TP. HCM (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) cùng vùng giáp ranh có 22.400 sản phẩm mở bán mới, đa phần tăng giá từ 10% đến 20%.

Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ đạt tới 65%, tương đương 14.700 giao dịch.

Khảo sát của DKRA Consulting cũng phản ánh bức tranh tương tự: Mức giá sơ cấp tại TP. HCM và các đô thị lân cận tăng 12–18%, giá thứ cấp tăng 8-15%.

Đơn vị này dự báo giá căn hộ phía Nam có thể tăng thêm 5-6% trong những tháng cuối năm, đặc biệt khi nguồn cung căn hộ "vừa túi tiền" hiện đang ngày càng khan hiếm.

Dù nguồn hàng tăng, hơn 63% nguồn cung lại tập trung tại Bình Dương (cũ). Khu trung tâm TP. HCM tiếp tục thiếu dự án mới do hạn chế quỹ đất và thủ tục pháp lý kéo dài.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, sự mất cân đối này đang đẩy giá căn hộ nội đô lên cao, buộc nhóm người mua ở thực phải chuyển dịch ra các khu vực vệ tinh, góp phần kéo giá vùng ven đi lên.

Đánh giá về tiềm năng năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam dự báo nguồn cung mới có thể đạt 50.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm 65%.

Mức này tăng gần 30% so với hiện tại nhờ hàng loạt tuyến giao thông trọng điểm hoàn thiện. Mặt bằng giá được dự báo phân hóa rõ nét: TP. HCM (cũ) tiếp tục duy trì mức cao, trong khi các tỉnh vệ tinh có biên độ điều chỉnh linh hoạt hơn.

Theo các chuyên gia, sau một thập kỷ, tốc độ tăng giá nhà tại phía Nam gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập, tạo áp lực lớn cho người mua ở thực và khiến quá trình ra quyết định mua nhà kéo dài hơn.

Bối cảnh giá liên tục leo thang cũng làm gia tăng rủi ro đối với những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn.

CBRE khuyến nghị nhà đầu tư nên theo đuổi chiến lược dài hạn, ưu tiên các dự án gắn với hạ tầng lớn như metro hoặc các khu đô thị được quy hoạch bài bản, thay vì chạy theo các đợt tăng giá ngắn hạn có nhiều rủi ro.

Chung cư tại TP. HCM đang có tốc độ tăng giá mạnh. Ảnh: Internet.

Trong khi đó, khi nhận định về dòng tiền đang "chảy" về phía Nam nhiều hơn, tại hội thảo "Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của BĐS trung tâm TP. HCM", PGS. TS Trần Đình Thiên - Chuyên gia kinh tế cho rằng, sự dịch chuyển dòng vốn từ Bắc vào Nam là biểu hiện của việc tái cơ cấu chiến lược đầu tư.

Theo đó, thị trường Hà Nội hiện nay đang trong giai đoạn mặt bằng giá cao, thanh khoản thấp, biên độ lợi nhuận nhỏ. Trong khi đó, TP. HCM và các vùng phụ cận hiện đang khởi động chu kỳ mới với loạt động lực lớn đến từ cải cách thủ tục, phát triển hạ tầng và thu hút FDI...

Trong bối cảnh giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới, nguồn cung dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh và dòng vốn đầu tư đang "ưu tiên" khu vực phía Nam, thị trường căn hộ giai đoạn 2026 được dự báo sẽ bước vào thời kỳ cạnh tranh và phân hóa mạnh mẽ hơn.

Những khu vực có lợi thế về hạ tầng, đặc biệt là nơi đón hưởng các tuyến metro và đại lộ chiến lược, sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư dài hạn.

Các chuyên gia cho rằng sự chuyển dịch dòng tiền từ Bắc vào Nam không phải hiện tượng ngắn hạn, mà phản ánh xu thế tái cấu trúc danh mục tài sản, khi TP. HCM giữ vai trò trung tâm tài chính - thương mại với khả năng phục hồi nhanh và biên độ tăng giá rộng hơn. Chính điều này khiến khu vực phía Nam nổi lên như phân khúc "bứt tốc", bất chấp nguồn cung mở rộng và áp lực tăng giá ngày càng lớn.

Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư thận trọng, ưu tiên sản phẩm có quy hoạch bài bản và gắn với hạ tầng trọng điểm sẽ là chìa khóa giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong một thị trường đang bước vào chu kỳ mới của sự chọn lọc và cạnh tranh chất lượng.