Nguyên nhân nào khiến giá nhà tăng cao gấp 30-40 lần?

Trong bối cảnh giá nhà đất và giá chung cư tại Hà Nội chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt", nhiều nguyên nhân đã được các chuyên gia phân tích. Các vấn đề phổ biến bao gồm nguồn cung nhà ở thương mại phù hợp với "túi tiền" của người dân còn hạn chế, thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí đất đai và vốn vay tăng khiến giá nhà ngày càng xa tầm với của đại đa số.

Người dân có thể mất tới 60 năm để sở hữu một căn nhà

Trao đổi với báo chí, TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE) - đã đưa ra những con số đáng chú ý về sự bất hợp lý của thị trường Việt Nam so với khu vực.

Ông Lượng phân tích: "So với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia hay Singapore, chúng ta đang có tỉ lệ bất hợp lý. Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam khoảng 7.000-8.000 USD/năm (hơn 184-210 triệu đồng), trong khi giá nhà lên tới 80-100 triệu đồng/m2. Với thu nhập như vậy, người dân phải mất 40-50 năm, thậm chí 60 năm mới mua được nhà".

Giá nhà Hà Nội vẫn “neo cao” do thiếu nguồn cung, chi phí đất đai và vốn vay tăng (Ảnh minh hoạ)

Để so sánh, ông Lượng nêu rõ tại Thái Lan, thu nhập bình quân khoảng 12.000 USD/năm (hơn 315 triệu đồng) nhưng giá nhà chỉ 2.500-3.000 USD/m2 (hơn 67-78 triệu đồng). Nếu xét tương quan, tỉ lệ giữa thu nhập và giá nhà ở Việt Nam cao gấp khoảng 30-40 lần, trong khi ở các nước khác chỉ khoảng 15-18 lần, và tiêu chuẩn trung bình toàn cầu là khoảng 15 lần.

Lý giải về mức giá “trên trời” này, TS Trần Xuân Lượng cho rằng vướng mắc lớn nằm ở giá đất. Việc chưa có dữ liệu chuẩn khiến giá đất phải dựa vào giá đấu thầu, mà giá đấu thầu lại không ngừng tăng lên.

"Một nguyên nhân nữa là quy hoạch tổng thể chưa tốt. Hiện dân cư và nguồn cung nhà ở dồn vào các thành phố lớn. Sắp tới, nếu quy hoạch tốt, phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, hệ thống tàu điện, mở rộng đô thị vệ tinh, gắn kết khu ở với khu sản xuất, người dân không cần phải di chuyển 1-2 giờ mỗi ngày để đi làm. Khi đó, chi phí xã hội sẽ giảm, giá nhà cũng sẽ bớt áp lực", ông Lượng nhấn mạnh.

Bổ sung thêm góc nhìn tại tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực", ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi đã chỉ ra một nguyên nhân quan trọng khác.

"Hiện nay, giá nhiều sản phẩm nhà ở dao động từ 7 đến 20 tỉ đồng, mức mà rất ít người Việt Nam có thể tiếp cận. Một nguyên nhân quan trọng chưa được nhắc tới là chi phí thời gian. Từ khi khởi tạo dự án đến khi hoàn thành và bàn giao cho người dân mất 5-10 năm, khiến giá trị bị trượt rất mạnh do nhân công, nguyên vật liệu và rủi ro vĩ mô", ông Huy nêu thực trạng.

(Ảnh minh hoạ)

Để giải quyết vấn đề này, ông Huy đề xuất cần "đồng phục hóa" trong xây dựng, từ thiết kế, vật liệu đến tiêu chuẩn kỹ thuật, ví việc này cần được thực hiện như "bảng cửu chương". Nếu có quy chuẩn rõ ràng, các chủ đầu tư chỉ cần tuân thủ, qua đó rút ngắn thời gian, tiết giảm chi phí và tạo ra mức giá hợp lý hơn cho người dân.

Về giải pháp nguồn cung, vị chuyên gia này cho rằng cần nâng hệ số sử dụng đất. Thay vì xây quá nhiều nhà thấp tầng trong các dự án thương mại, nên ưu tiên tối đa hóa nhà cao tầng để tăng quy mô sản phẩm. Đồng thời, cần nâng chuẩn nhà ở xã hội để người dân có thêm lựa chọn.

Khi cung và cầu gặp nhau ở mức hợp lý, giá nhà sẽ tự điều chỉnh. Ngược lại, nếu chỉ sử dụng các biện pháp hành chính một cách thường xuyên và mạnh tay, về bản chất, cung - cầu sẽ không gặp nhau thuận lợi, khiến giá nhà vẫn cao và người dân ngày càng khó tiếp cận.